Classificazione dei B&B e degli affitta camere

È illegittima la rettifica di classamento “automatica” dei cc.dd. “Affittacamere” e dei “Bed & Breakfast” da cat. A a cat. D/2. Nell’ambito dell’attività di rettificata catastale “automatica” nei confronti di alcuni immobili collocati nel centro di Roma, l’Agenzia delle Entrate ha deciso di integrare anche i cc.dd. “Affittacamere”, poiché secondo la legge sono strutture costituite da non più di sei camere, posizionate in non più di due appartamenti ammobiliati in un medesimo stabili, ove vengono forniti alloggio e possibili servizi complementari.

In particolare, le pratiche per avviare attività di affitta-camere secondo l’Agenzia delle Entrate, vedono la rettifica dell’accatastamento di tale esercizio, ubicati regolarmente in appartamenti classificati in catasto in cat. A, immettendoli nella cat. D/2, la quale è riservata ad alberghi e ristoranti. Molto simile la situazione dei cc.dd. relativa ai B&B. La rettifica della categoria catastale da cat.A a cat. D/2 sembrerebbe essere stata attuata per la modifica di diversa distribuzione degli spazi interni, ove vengono apportati dei cambiamenti sostanziali nei confronti delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della uiu. Le camere con bagno esclusivo e i possibili servizi, rendono l’unità censibile a uso residenziale.

Tuttavia, tra le norme per affitta camere, non può essere rilevata la carenza o la mancata motivazione di ogni classamento appartenente all’attività di affittacamere o di Bed & Breakfast da cat. A, ovvero abitazioni civili, a cat. D/2, ovvero alberghi e pensioni. Tale esercizio non sarebbe paragonabile a quello di una pensione o di un albero, ma classificato come extralberghiero. In base alla norma di riferimento, l’attività deve essere praticata in unità immobiliari a uso abitativo, ovvero quelle che possono essere classificate nella categoria catastale A.

Agli affittacamere, l’articolo 4, comma 1, chiede che tale mansione sia esercitata all’interno di locali adibiti a civile abitazione, classificabili nella categoria catastale A e non in quella D. situazione simile viene predisposta per i B&B, anche se sarebbe opportuno chiedere consulto a uno studio geometra a Roma. Se il requisito dovesse mancare, la Provincia potrebbe togliere l’autorizzazione concessa per svolgere tale attività. Chi invece si occuperà di inviare al Comune o alla Provincia tutti i documenti necessari, dichiara che i locali appartengono alla categoria catastale A; in altri casi, non si avrà l’autorizzazione per procedere con l’esercizio.

È inoltre possibile contestare la legittimità riguardo gli avvisi di accertamento catastale tramite un ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale, entro 60 giorni dalla notifica. La presentazione di tale istanza non cessa i termini per il ricorso ed è molto difficile che l’Agenzia delle Entrate risponderà prima della sua scadenza.