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Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

visura catastale e visura ipotecaria

Visura catastale e ipotecaria: qual’ è la differenza?

Con il termine “visura” si indicano una serie di indagini effettuate su un determinato immobile al fine di accertare dati tecnici o legali. Quando si parla di immobili, la visura può essere di due tipi: catastale e ipotecaria. Cerchiamo di capire la differenza che esiste tra queste due modalità di visura.

La visura catastale indica un particolare tipo di accertamento effettuato presso gli uffici del Catasto relativamente a terreni e fabbricati.

Tale visura è volta ad accertare i dati fiscali e le superfici catastali dell’immobile in oggetto che viene identificato da foglio, particella e subalterno del Comune in cui è ubicato.

Si tratta di un accertamento gratuito che può essere richiesto direttamente presso gli uffici dei comuni di pertinenza. La burocrazia è, purtroppo, complicata e fatta di file estenuanti che non sempre portano a risultati immediati.

E’ possibile perdere molto tempo per fare questa pratica catastale e, spesso, è meglio affidarla ad un tecnico che possa accelerare i meccanismi burocratici e consegnare una visura catastale in tempi accettabili. Puoi avere informazioni, semplicemente contattandoci

Visura catastale e ipotecaria: come farla

Come fare una visura catastale a Roma

E’ possibile recarsi presso l’ufficio del catasto del Comune interessato, con i dati relativi all’immobile e chiedere il rilascio di una visura catastale.
La visura catastale consente di conoscere il valore catastale dell’unità immobiliare ai fini del calcolo di imposte comunali come Imu e Tarsu. La visura catastale non è probante, ovvero, non consente di conoscere con certezza la reale proprietà dell’immobile oggetto dell’indagine.
La visura ipotecaria, invece, è un’indagine più approfondita che consente di avere una visione esatta della patrimonialità immobiliare di un privato o di una ditta e di conseguenza, risalire ad eventuali gravami sugli immobili di sua proprietà.

Dove fare una visura ipotecaria a Roma

La visura ipotecaria viene effettuata presso le Conservatorie dei Registri immobiliari ed è a pagamento. La visura ipotecaria consente di conoscere con certezza l’identità del proprietario dell’immobile e di sapere se su di esso gravano ipoteche, decreti ingiuntivi, citazioni ecc.
Per effettuare una visura ipotecaria bisogna recarsi presso la Conservatoria dei registri immobiliari del capoluogo di provincia di riferimento o affidare l’incarico ad un geometra competente.
Sia la visura catastale che quella ipotecaria possono rivelarsi molto utili quando si è in procinto di acquistare un immobile o un terreno, poiché, consentono di avere un quadro chiaro della situazione ed evitare brutte sorprese finali.

Rilievi topografici a Roma

rilievi

Il termine topografia deriva dalle parole greche ‘topos’ che vuol dire luogo e ‘graphein’ che significa scrivere. La topografia, quindi, si configura come la scienza che studia gli strumenti e i metodi utilizzati per riprodurre una rappresentazione grafica di una parte della superficie terrestre.

rilievi topografici hanno l’obiettivo di rappresentare graficamente una determinata parte della Terra. Spesso, se si vuole acquistare un terreno edificabile a Roma, si devono eseguire una serie di accertamenti, come il rilievo topografico.

I rilievi topografici a Roma, come in qualunque altra località, servono per misurare la superficie terrestre in determinati punti.

Il campo topografico, invece, è la parte di superficie terrestre situata intorno ad un determinato punto al cui interno può essere considerato trascurabile l’errore di sfericità. Entro un determinato campo topografico, quindi, è possibile eseguire un rilievo planimetro con un margine di errore limitato che si calcola non vada ad influire in maniera sensibile sull’esito delle operazioni topografiche. In genere il raggio di un campo topografico può estendersi fino a 10 km quando le distanze vengono misurate con precisione 1/1.000.000 ( un millimetro su un chilometro). La maggior parte dei rilievi topografici vengono eseguiti con la precisione di 1/200.000 e con un raggio di circa 25 km. Nelle rilevazioni delle quote, invece, il raggio si restringe a poche centinaia di metri.

 

Qual’è lo scopo dei rilievi topografici a Roma?

Lo scopo finale delle rilevazioni topografiche è quello di calcolare approssimativamente la superficie effettiva della terra. Per effettuare questo calcolo si possono usare diversi metodi tra cui:

  • il calcolo della superficie ellissoidica
  • il calcolo della superficie dinamica teorica
  • il calcolo della superficie dinamica reale

Per esempio, per effettuare le rilevazioni topografiche a Roma ci si avvale di diversi strumenti come: i goniometri, le stazioni totali e il gps, strumenti che sono, ovviamente, in possesso del geometra di Roma.

Il termine goniometro deriva dalle parole greche ‘gonios’ che significa angolo e metron che significa misura. Il goniometro quindi è lo strumento che consente la misurazione degli angoli. La stazione totale, invece, serve per misurare a computer la distanza tra due punti attraverso il tempo impiegato da un’onda, che viene emessa dallo strumento, per percorrere il percorso tra due punti dati. Il gps, infine è molto utilizzato per la misura del differenziale.

Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono le quote di proprietà presenti nel condominio, espresse attraverso il rapporto del valore di ogni unità presente nell’edificio e del valore dell’intera struttura.

Gli articoli 1118 e 1123 del Codice Civile stabiliscono che ogni condòmino ha il diritto e l’onore di contribuzione basato sul valore di ogni singolo piano o parte di piano. Inizialmente, le tabelle millesimali esprimevano il valore riguardo le singole proprietà immobiliari, con contenuto negoziale che doveva essere approvato da tutti i condomini. In seguito, con la sentenza 18.477 del 9 agosto 2014, la Corte di Cassazione stabilì che le tabelle millesimali non sono negozi di accertamento e servono esclusivamente a stabilire, in termini matematici, il rapporto dei diritti di ciascun condomino.

Confedilizia ha stilato un’interpretazione restrittiva nei confronti delle tabelle millesimali, che non devono essere modificate in base ai diritti di proprietà e di godimento di parti comuni, oppure, nel caso in cui ci siano accorti già stabiliti secondo un atto negoziale con maggioranza o minoranza ottenuta secondo unanimità, sarà impossibile modificare o recedere da tale accordo senza il consenso di tutti.

Una modifica interessante potrebbe essere ripartita nei confronti delle spese ordinarie. In alcuni casi, secondo l’art. 68 del Codice Civile, è possibile modificare la tabelle millesimali in caso di errore o in caso di modifiche riguardo le condizioni dell’edificio.

Come si redigono le tabelle millesimali?

Per quanto riguarda la redazione di tabelle millesimali è opportuno conoscere il volume degli immobilio la reale superficie della struttura, tenendo in considerazione le diverse caratteristiche estrinseche e intrinseche di ogni vano. La somma di ogni superficie viene messa in rapporto a mille, compilando così la tabella secondo diversi coefficienti. Tuttavia, ogni tabella non può prendere in considerazione il valore locativo dell’immobile, ma solo della superficie, poiché questi valori saranno utilizzati come coefficienti riduttivi.

Chi si occupa del calcolo di queste tabelle è sempre un tecnico, generalmente uno studio geometri, il quale verificherà ogni dato sulla base della Circolare Ministeriale LL.PP.4.12.64 N.9836. Per facilitare il proprio lavoro di calcolo, il Tecnico può utilizzare degli specifici programmi per computer.

Le tabelle millesimali vengono realizzate soprattutto per stabilire le spese ordinarie nel condominio, soprattutto per quanto riguarda scale e ascensore (qualora sia presente). Per calcolarle è necessario basarsi sul criterio stabilito dall’Art. 1124 del Codice Civile: se in un palazzo abbiamo 5 piani e due unità immobiliari per piano, al mese si spenderanno 1000 euro per la pulizia delle scale: 500 euro andranno suddivisi in base al valore degli immobili, mentre gli altri 500 andranno divisi per ogni singolo immobile.

Come aggiornare la Docfa, Documento Catasto Fabbricati a Roma

Docfa, Documento Catasto

La nascita di nuovi immobili per costruzione urbana oppure per una modifica dello stato degli immobili urbani deve essere dichiarata in Catasto, qualora influisca sulla consistenza o sul classamento.

Questa dichiarazione viene denominata Docfa, Documento Catasto Fabbricati, che dovrà essere a carico degli intestatari di ogni immobile, presentando all’Agenzia un atto di aggiornamento stabilito da un professionista tecnico del settore, che potrà essere un geometra, un architetto, un ingegnere, dottori agronomi e forestali, periti edili o periti agrari. Qualora ci fossero possessori di immobili vittime della noncuranza dei titolari, possono richiedere una nuova costruzione.

Gli esperti possono utilizzare il software Docfa per compilare il modello di accertamento riguardo la proprietà immobiliare urbana, il quale dovrà contenere alcune informazioni importanti, ovvero dichiarazioni di accatastamento o di fabbricato urbano e depositare le planimetrie a Roma; denunce relative alle variazioni; denunce riguardo le unità costruite su area urbana. Infine, è possibile inviare tali documenti per via telematica, attraverso la piattaforma Sister, la quale garantirà l’abilitazione al servizio della presentazione dei documenti, oppure tramite un ufficio provinciale che si occupa del territorio, ove è possibile fissare appuntamenti anche online.

A questo punto, l’Azienda effettuerà tutti i controlli del caso, attivando possibili rettifiche. Per andare contro questo accertamento è possibile ricorrere alla Commissione tributaria provinciale del territorio. Grazie a questo sistema e in base alle regole in atto, potrete presentare le visure catastali a Roma, che dovranno essere aggiornate e in regola con il catasto del fabbricato interessato, con un versamento di imposte particolari catastali.

La riforma del catasto

Il 12 marzo 2014 è stata pubblicata, in Gazzetta Ufficiale, la legge 23 riguardo la delega fiscale contenente linee guida per stilare la riforma del catasto. Rappresenta una novità attesa da numerosi proprietari d’immobili, la quale pone l’obiettivo di recuperare situazioni di sovrastima o sottostima sulle rendite catastali attuali, cercando di ottenere una perequazione fiscale nel settore immobiliare.

Tuttavia, i proprietari presentano alcuni dubbi e paure, poiché temono che possa essere un’ulteriore manovra per ottenere un aumento della pressione fiscale, incertezze non del tutto ingiustificate visti i diversi problemi riguardo le tassazioni su immobili nell’arco degli ultimi anni.

La riforma catastale dovrebbe essere identica per tutte le tipologie di immobili e potrebbe rappresentare una buona opportunità di ripresa per il nostro Paese, applicando questa delega in maniera intelligente cercando di pensare al futuro e non ai bisogni economici del momento.

La riforma potrebbe essere attuata tra cinque anni, accumunando tutti i dati catastali necessari al suo avvio, anche se grazie alle diverse strutture informatiche questi tempi potrebbero essere ridotti. Per rendere la riforma catastale più rapida si potrebbe pensare ad un’esecuzione graduale nel tempo, ovvero basata su degli step che consentiranno una maggiore precisione durante la fase d’impianto.

Oltre agli strumenti informatici e alla possibilità di attuare una modalità esecutiva graduale, è possibile adottare la realizzazione della riforma per stralci territoriali. Riassumendo, si potrà avere un’importante novità per le tipologie immobiliari speciali e ordinarie, basata sulla determinazione per ogni unità immobiliare sia per quanto riguarda il reddito annuale sia per quanto riguarda il valore patrimoniale.

In merito a quanto scritto sopra, bisogna considerare che la rendita catastale a Roma è minore e differente dal canone di locazione lordo, considerato il fatto che è al netto riguardo delle spese di manutenzione. Altra novità importante riguarda la differente denominazione riguardo la categoria dell’immobile.

I proprietari verranno coinvolti nella revisione delle rendite, vigilando attivamente sulle pratiche catastali di cui verranno a conoscenza.

Anche i Comuni potranno movimentarsi, soprattutto per rendere disponibile all’Agenzia delle Entrate tutti i dati d’informazione territoriale da loro posseduti, che potranno servire per determinare nuovi estimi, come ad esempio immobili non censiti o altri parametri tecnici degli immobili. Nonostante le varie novità e i vari procedimenti non siano ancora certi e bisognerà aspettare 5 anni prima di saperne di più, le aliquote Tasi saranno ridimensionate, diventando 1/3 di quelle attuali.