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La riforma del catasto

Il 12 marzo 2014 è stata pubblicata, in Gazzetta Ufficiale, la legge 23 riguardo la delega fiscale contenente linee guida per stilare la riforma del catasto. Rappresenta una novità attesa da numerosi proprietari d’immobili, la quale pone l’obiettivo di recuperare situazioni di sovrastima o sottostima sulle rendite catastali attuali, cercando di ottenere una perequazione fiscale nel settore immobiliare.

Tuttavia, i proprietari presentano alcuni dubbi e paure, poiché temono che possa essere un’ulteriore manovra per ottenere un aumento della pressione fiscale, incertezze non del tutto ingiustificate visti i diversi problemi riguardo le tassazioni su immobili nell’arco degli ultimi anni.

La riforma catastale dovrebbe essere identica per tutte le tipologie di immobili e potrebbe rappresentare una buona opportunità di ripresa per il nostro Paese, applicando questa delega in maniera intelligente cercando di pensare al futuro e non ai bisogni economici del momento.

La riforma potrebbe essere attuata tra cinque anni, accumunando tutti i dati catastali necessari al suo avvio, anche se grazie alle diverse strutture informatiche questi tempi potrebbero essere ridotti. Per rendere la riforma catastale più rapida si potrebbe pensare ad un’esecuzione graduale nel tempo, ovvero basata su degli step che consentiranno una maggiore precisione durante la fase d’impianto.

Oltre agli strumenti informatici e alla possibilità di attuare una modalità esecutiva graduale, è possibile adottare la realizzazione della riforma per stralci territoriali. Riassumendo, si potrà avere un’importante novità per le tipologie immobiliari speciali e ordinarie, basata sulla determinazione per ogni unità immobiliare sia per quanto riguarda il reddito annuale sia per quanto riguarda il valore patrimoniale.

In merito a quanto scritto sopra, bisogna considerare che la rendita catastale a Roma è minore e differente dal canone di locazione lordo, considerato il fatto che è al netto riguardo delle spese di manutenzione. Altra novità importante riguarda la differente denominazione riguardo la categoria dell’immobile.

I proprietari verranno coinvolti nella revisione delle rendite, vigilando attivamente sulle pratiche catastali di cui verranno a conoscenza.

Anche i Comuni potranno movimentarsi, soprattutto per rendere disponibile all’Agenzia delle Entrate tutti i dati d’informazione territoriale da loro posseduti, che potranno servire per determinare nuovi estimi, come ad esempio immobili non censiti o altri parametri tecnici degli immobili. Nonostante le varie novità e i vari procedimenti non siano ancora certi e bisognerà aspettare 5 anni prima di saperne di più, le aliquote Tasi saranno ridimensionate, diventando 1/3 di quelle attuali.

Classificazione dei B&B e degli affitta camere

È illegittima la rettifica di classamento “automatica” dei cc.dd. “Affittacamere” e dei “Bed & Breakfast” da cat. A a cat. D/2. Nell’ambito dell’attività di rettificata catastale “automatica” nei confronti di alcuni immobili collocati nel centro di Roma, l’Agenzia delle Entrate ha deciso di integrare anche i cc.dd. “Affittacamere”, poiché secondo la legge sono strutture costituite da non più di sei camere, posizionate in non più di due appartamenti ammobiliati in un medesimo stabili, ove vengono forniti alloggio e possibili servizi complementari.

In particolare, le pratiche per avviare attività di affitta-camere secondo l’Agenzia delle Entrate, vedono la rettifica dell’accatastamento di tale esercizio, ubicati regolarmente in appartamenti classificati in catasto in cat. A, immettendoli nella cat. D/2, la quale è riservata ad alberghi e ristoranti. Molto simile la situazione dei cc.dd. relativa ai B&B. La rettifica della categoria catastale da cat.A a cat. D/2 sembrerebbe essere stata attuata per la modifica di diversa distribuzione degli spazi interni, ove vengono apportati dei cambiamenti sostanziali nei confronti delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della uiu. Le camere con bagno esclusivo e i possibili servizi, rendono l’unità censibile a uso residenziale.

Tuttavia, tra le norme per affitta camere, non può essere rilevata la carenza o la mancata motivazione di ogni classamento appartenente all’attività di affittacamere o di Bed & Breakfast da cat. A, ovvero abitazioni civili, a cat. D/2, ovvero alberghi e pensioni. Tale esercizio non sarebbe paragonabile a quello di una pensione o di un albero, ma classificato come extralberghiero. In base alla norma di riferimento, l’attività deve essere praticata in unità immobiliari a uso abitativo, ovvero quelle che possono essere classificate nella categoria catastale A.

Agli affittacamere, l’articolo 4, comma 1, chiede che tale mansione sia esercitata all’interno di locali adibiti a civile abitazione, classificabili nella categoria catastale A e non in quella D. situazione simile viene predisposta per i B&B, anche se sarebbe opportuno chiedere consulto a uno studio geometra a Roma. Se il requisito dovesse mancare, la Provincia potrebbe togliere l’autorizzazione concessa per svolgere tale attività. Chi invece si occuperà di inviare al Comune o alla Provincia tutti i documenti necessari, dichiara che i locali appartengono alla categoria catastale A; in altri casi, non si avrà l’autorizzazione per procedere con l’esercizio.

È inoltre possibile contestare la legittimità riguardo gli avvisi di accertamento catastale tramite un ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale, entro 60 giorni dalla notifica. La presentazione di tale istanza non cessa i termini per il ricorso ed è molto difficile che l’Agenzia delle Entrate risponderà prima della sua scadenza.